Antes de firmar una promesa de compraventa o transferir dinero, la revisión de los títulos de propiedad es una de las etapas más críticas del proceso inmobiliario. Es en ese análisis donde se confirma si quien vende es realmente el dueño del inmueble y si existen deudas, gravámenes o problemas legales que puedan afectar la operación.
“La revisión de títulos es la única forma de garantizar que una compra sea segura y legal. Sin ese análisis, una persona puede terminar comprando a alguien que no es el verdadero dueño o adquiriendo una propiedad con cargas ocultas que luego se transforman en su problema”, explica Vicente González Hernández, cofundador de Propicheck.
Señales de alerta que no se deben pasar por alto
Uno de los primeros documentos que debe revisarse es el Certificado de Dominio Vigente, que identifica al propietario actual del inmueble. Si el nombre del vendedor no coincide con lo que aparece en ese certificado, el riesgo de estafa es inmediato.
También es clave verificar la existencia de hipotecas, gravámenes, prohibiciones o embargos. “Si estas cargas no están canceladas antes de la compraventa, pueden traspasarse al nuevo dueño y derivar incluso en un embargo”, advierte González.
Otro punto crítico es el historial de inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces. Cambios irregulares de dominio, fechas inconsistentes o antecedentes contradictorios pueden revelar problemas legales arrastrados desde transferencias anteriores. A esto se suma la revisión de posibles decretos de expropiación, que facultan al Estado a reclamar un terreno por razones de utilidad pública.
Errores frecuentes y riesgos legales
Entre los errores más comunes está no exigir certificados actualizados y no revisar las notas marginales, que reflejan modificaciones posteriores a una inscripción, como cambios de dominio o cancelaciones de hipotecas. “Ignorar esas notas es quedarse con una foto antigua de la propiedad y no con su situación legal real”, señala González.
Otro error habitual es creer que tener una escritura firmada equivale a ser dueño. En Chile, la transferencia solo se perfecciona con la inscripción vigente en el Conservador de Bienes Raíces. Sin ella, la propiedad no pertenece legalmente al comprador, aunque haya pagado por ella.
No detectar estos problemas a tiempo puede derivar en la imposibilidad de inscribir el inmueble, demandas de terceros con derechos sobre la propiedad o la pérdida total de la inversión, como ha ocurrido en casos de loteos irregulares que hoy mantienen a cientos de familias en procesos judiciales.
Cuándo hacer la revisión y cómo apoyarse
Aunque tradicionalmente el estudio de títulos se realiza antes de firmar la promesa de compraventa, especialistas recomiendan adelantar esta revisión a la etapa inicial, incluso antes de comprometerse formalmente.
El checklist mínimo incluye el Certificado de Dominio Vigente, el Certificado de Hipotecas y Gravámenes, la revisión del historial de inscripciones y la verificación de inexistencia de decretos de expropiación.
En este proceso, la tecnología también ha comenzado a cumplir un rol de apoyo. Herramientas basadas en inteligencia artificial permiten analizar documentos legales, detectar inconsistencias y revisar antecedentes en menos tiempo, facilitando la comprensión de información compleja para compradores y abogados.
“La clave es no comprar a ciegas. Entender la información legal y apoyarse en especialistas puede marcar la diferencia entre adquirir un patrimonio o heredar un problema legal por años”, concluye González.